бесплатно рефераты скачать
  RSS    

Меню

Быстрый поиск

бесплатно рефераты скачать

бесплатно рефераты скачатьИпотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный

набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую

диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации,

при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые

используются для секъютиризации ипотечного кредитования.

Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в

отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на

рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под

ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли

из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в

свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это

ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги,

удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою

очередь, обеспечен недвижимым имуществом. [43]

В России так же уже разрабатывается закон «О сторойсберкассах» в

основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое

уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже

работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения,

которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке

для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды

кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений,

которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и

лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне

естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего

«правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по

четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен

быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему

банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а

стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории)

не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в

котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта,

по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная

организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится

разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов.

Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться:

они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться

на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны

все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых

вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах,

которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если

человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока

не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий

процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора.

Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке

недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не

превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в

систему страхования риска[44].

В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются

в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского

банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской

деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций,

которые имеют право существовать в РФ.

При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах

эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы

строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной

организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как

классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что

строительная сберегательная касса заключает договоры строительных

сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций

является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы

совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно

снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый

институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего

определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО

- не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная

возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего

законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии

с российским законодательством получает возможность совершать

неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка,

таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и

универсальный банк.

Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты

банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными

организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России,

состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация»

отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая

проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские

кооперативы.

3.6. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически

сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав

собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается

инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских,

риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных

объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования,

предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям

андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной

степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в

Санкт-Петербурге, можно выделить программу DeltaCredit, работающую с 1999

года, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, начатую в 2001

году, а также программу Raiffeisenbank.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором

кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий,

сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья за счет

собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным

кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с

применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с

учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы

ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части

основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного

дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем

видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и

временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на

квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных

страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

В Санкт-Петербурге выдача и обслуживание кредитов по программам

DeltaCredit и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ведется в

сотрудничестве с банками-партнерами. По программе DeltaCredit - это Санкт-

Петербургские филиалы АКБ «Российский капитал» и Банка Первое Общество

Взаимного Кредита, по программе Агентства – АКБ «Российский капитал» и ОАО

«Санкт-Петербургский инвестиционный Технохимбанк».

Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по

обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными

целями Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов,

выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их

последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа

закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для

снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых

агентством ценных бумаг.

3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в

правительственных органах и других государственных организациях.

На 11 марта 2003 года по двум рассматриваемым программам выдано 197

кредитов, из них по программе DeltaCredit – 167 на сумму 3,3 млн.

долларов, по программе Агентства – 30 на 14,7 млн. рублей.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего

объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для

потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем

рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов

при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30

тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает

предъявляемым требованиям по кредитоспособности.[45]

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного

жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и

строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему

моменту освоено менее 2% санкт-петербургского рынка жилищного ипотечного

кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-

Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из

года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по

программе DeltaCredit, сформированного в 1999-2002 годах, приведена в табл.

№ 2:

Таблица № 2

Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit

| |2000 год |2001 год |2002 год |

|Число выданных |35 |53 |62 |

|кредитов, ед. | | | |

|Общий объем выданных |373,360 |958,168 |1,562,184 |

|кредитов, долл. США | | | |

|Средний размер |10,667 |18,079 |25,197 |

|кредита, долл. США | | | |

В свою очередь, за время работы консультационного центра в Северо-

западном филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были

предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более

3000 граждан.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает,

что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий

уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и

роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в

следующем:

а) значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан.

Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных

заемщиков.

б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным

ипотечным кредитам, номинирование кредитов в иностранной валюте.

г) временный выход с рынка российского участника, выдававшего кредиты

в национальной валюте, – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

д) в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так

называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в

строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут

выступать предметом ипотеки.

е) недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и

особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их

недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать

официальные механизмы денежных расчетов.

ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую

очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на санкт-

петербургском рынке, только несколько используют возможности жилищного

ипотечного кредитования.

Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ,

вступившего в силу 1 февраля текущего года, ограничивает обращение

взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что

существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в

сфере жилищного ипотечного кредитования. Настоятельно требуется

формирование судебной практики применения данной нормы с учетом положений

Закона Санкт-Петербурга от 28 января 1999 года «О домах временного

проживания» и других действующих законодательных актов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного

ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической

ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998

года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и

предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных

российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали

разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся

на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих

программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно.

Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное

кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для

российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при

ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является

отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов,

которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты

населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и

ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия

федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также

предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при

ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот

два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это,

естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных

кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и

дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему

выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения

кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки

очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных

бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент,

связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России

являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с

введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных

бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и

относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и

отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность

предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка,

позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного

кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития

вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути

дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие

занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном

случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким

явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному

кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть

не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными

с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой

кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее время.

Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития

ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной

законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и

соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех

субъектов Российской Федерации.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна

быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым

обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в

решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить

жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой

банковской системы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

|1 |Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. |

|2 |Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12 |

|3 |Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и |

| |статистика, 1999. |

|4 |Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. |

| |Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во |

| |СПбГУЭФ, 1999 |

|5 |Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002|

| |г. - № 11 |

|6 |Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000 |

|7 |Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр |

| |«Маркетинг», 2001 |

|8 |Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, |

| |решения.//Финансы.-2002. -№6 |

|9 |Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.|

|10|Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10 |

|11|Методические рекомендации по организации и порядку осуществления |

| |программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – |

| |М.: «Институт экономики города», 2002. |

|12|Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, |

| |состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12 |

|13|Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных |

| |бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37 |

|14|Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в |

| |современных условиях//Финансист. -2002. -№1 |

|15|Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. |

|16|Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001 |

|17|Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - |

| |2001 г. - № 5. |

|18|http:// www.ipmconsult.ru/articles/154.html |

|19|http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm |

|20|http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml |

|21|http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml |

|22|http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm |

|23|http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html |

|24|http://www.mia.ru/wrabus.htm |

|25|http://www.ovk.ru/refs. |

-----------------------

[1] #653>2 . . 20@B8@0 2 :@548B: 8?>B5G=0O A45;:0.

-----------------------

Риски кредитора

Риски заемщика

Риски ипотечной

деятельности

Банковские риски

Кредитные риски

Риски ликвидности

Риск процентной ставки

Имущественные риски

Риски утраты или снижения дохода

Имущественные риски

Правительство РФ

Инвесторы

Региональная

администрация

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Региональный оператор

Первичный

кредитор

Заемщик-покупатель

квартиры

Продавец квартиры

Страховая

компания

Риэлтерская

компания

Оценочная

компания

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9


Новости

Быстрый поиск

Группа вКонтакте: новости

Пока нет

Новости в Twitter и Facebook

  бесплатно рефераты скачать              бесплатно рефераты скачать

Новости

бесплатно рефераты скачать

© 2010.