бесплатно рефераты скачать
  RSS    

Меню

Быстрый поиск

бесплатно рефераты скачать

бесплатно рефераты скачатьКурсовая: Развитие ипотечного кредитования в России

Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако,

она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание

обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на

самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого

преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный

процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится

либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного

нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или

недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления

первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по

решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить

соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В

таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются

повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда

недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право

покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается

прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца

с момента окончания повторных торгов.[4]

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного

участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено

договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений),

расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

[5]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой

земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного

участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания

(сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах,

может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом

или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.

В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:

· по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств

Московского правительства или Московского ипотечного агентства - на

рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных

Банку лимитов);

· по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного

кредитования населения в соответствии с Соглашением, заключенным с

инвестиционным фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме

долгосрочного кредита);

· по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) -

на коммерческой основе - за счет собственных кредитных ресурсов

Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой),

поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на

льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких

требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).

Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к

Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие

требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП

- на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих

программ, определяющие их преимущества и недостатки для Заёмщика,

представлены в Приложении 1.

Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы

совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета.

Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного

кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных

рынков.

На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки

выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим

лицам-заёмщикам.

Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское

ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков залоговые

обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии

Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и международных

рынках ценные бумаги с целью притока средств для рефинансирования ипотечной

программы.

По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены

работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ,

Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков,

уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и

кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением №

915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.

Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке

создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии,

отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база,

информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и

сопровождению их государственной регистрации.

K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на

предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес

более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк

заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32

московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных

кредитов. [7]

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику

Основные условия ипотечного кредитования:

ü Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность

заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или

другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

ü Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10

лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не

превышающую 70% стоимости квартиры.

ü Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный

взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

ü Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120

части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику

предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае

некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам

уменьшится.

ü Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на

остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.

Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

ü Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с

заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является

собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи,

учтёнными при оформлении залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается

от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья

(включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных

размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами,

подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей

5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия

сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования к заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она

предназначена только для физических лиц с московской пропиской

(регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке

собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность

потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,

уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся

бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

Ø наличие у заёмщика свободных денежных средств для

первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

Ø наличие официального подтверждения источников и уровня доходов

заёмщика;

Ø расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны

превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

Ø приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное

в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как

новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или

коттеджи;

Ø стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна

превышать 1000 долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются

следующие положительные факторы:

ð наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома,

квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

ð наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого

заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их

поручительств (гарантий);

ð наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

ð документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном

образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

ð положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих

факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных

обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во

внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть

вызваны двумя обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью банка и

2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически

существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до

момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,

которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой

устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий

отбор.

После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником

квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет

риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае,

при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским

Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо

первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не

пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных

обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают

ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в

соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в

установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах.

Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед

кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному

договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки

другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий

фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на

правах найма.

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для

приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми

необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его

кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика

на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает

решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере

первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято

в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него

первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от

стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до

выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на

кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы

утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет

подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной

заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером

кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости

(по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк

заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный

ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-

продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом

порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная

регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу

жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и

кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры

наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по

договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия

кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки

принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и

своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение

долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога

квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в

Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом

Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

ð Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

ð Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

ð Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по

месту работы (за последние 5 лет).

ð Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

ð Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов

его семьи.

ð Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием

занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

ð Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в

опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок,

вклады, другие активы).

ð Контракт с работодателем (если имеется).

ð Документы, подтверждающие образование.

Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.

Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части.

Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой

остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так

как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов,

исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет

(120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по

погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц пользования кредитом:

§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§ процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3

§ суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц пользования кредитом:

§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§ процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6

§ суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

§ 83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию

обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга

Страницы: 1, 2, 3


Новости

Быстрый поиск

Группа вКонтакте: новости

Пока нет

Новости в Twitter и Facebook

  бесплатно рефераты скачать              бесплатно рефераты скачать

Новости

бесплатно рефераты скачать

© 2010.